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Loi ELAN, "morceaux choisis" du volet urbanisme

LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique

Fortement médiatisée et attendue depuis plusieurs mois, la loi ELAN est parue, comptant 234 articles et abordant de nombreux thèmes. Vous trouverez, ci-dessous, un décryptage du premier volet consacré aux principaux éléments d'urbanisme. Les articles de la base de données sont mis à jour en conséquence, les nouveautés feront l'objet d'un traitement ultérieur dans la Lettre du Maire de la Marne.

Instruction des demandes d'urbanisme

Dématérialisation : La dématérialisation des dossiers de demandes d'urbanisme devra être effective dans les communes de plus de 3 500 habitants au plus tard le 1er janvier 2022. Prévue initialement pour 2018, cette téléprocédure, permettant de recevoir et d'instruire sous forme dématérialisée, pourra être mutualisée au travers du service en charge de l'instruction. (Article 62 ELAN - L. 423-3 du code de l'urbanisme - Arrêté en attente)

Instruction par prestataire privé : L'instruction des demandes d'autorisation est désormais ouverte aux prestataires privés. L'organe délibérant de la commune ou de l'EPCI compétent peut confier l'instruction des demandes à un ou plusieurs prestataires privés, dans la mesure où l'autorité de délivrance conserve la compétence de signature des actes d'instruction. Ces prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l'exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions. Ils agissent sous la responsabilité de la collectivité, et celle-ci garde l'entière liberté de ne pas suivre la proposition du ou des prestataires. Les missions confiées ne doivent entraîner aucune charge financière pour les pétitionnaires. (Article 62 ELAN - L. 423-1 du code de l'urbanisme - Décret en attente)

Pièces demandées : Le dossier de demande ne peut comprendre que des pièces nécessaires à la vérification des règles applicables prévues par les textes. (Article 57 ELAN - L. 423-1 du code de l'urbanisme)

Cumul de demandes : Il est possible pour un même bénéficiaire de cumuler deux demandes sur le même terrain sans retrait de la première. (Article 58 ELAN - L. 424-5 du code de l'urbanisme)

CU et sursis à statuer : Lorsque le certificat d'urbanisme fait état d'un possible sursis à statuer, le motif permettant d'opposer le sursis doit être expressément précisé et faire référence à l'un des motifs listés à l'article L. 424-1 du code de l'urbanisme. (Article 59 ELAN - L. 410-1 du code de l'urbanisme)

Duplex et triplex : La question se posait quant au niveau de plancher à prendre en compte en présence de duplex ou triplex situés en dernier étage. C'est désormais inscrit : le niveau de plancher à retenir est la partie supérieure du duplex ou du triplex. Le code de la construction et de l'habitation doit être mis à jour en conséquence. (Article 31 ELAN)

Documents d'urbanisme

POS caduc et maintien du droit de préemption :  La loi ELAN rétablit la possibilité pour les communes en POS caduc d'exercer le droit de préemption urbain (DPU) dans les parties actuellement urbanisées (PAU). Cela suppose que le DPU était préalablement instauré sous le régime du POS. (Article 25 ELAN - L. 211-1 du code de l'urbanisme)

Cartes communales et édification d'annexes hors secteur constructible : Désormais "l'édification d'annexes à proximité d'un bâtiment existant" est permise dans les secteurs de la carte communale où les constructions ne sont pas admises. Il est ainsi possible d'édifier des annexes à proximité d'un bâtiment existant, précédemment il fallait impérativement que l'annexe soit établie en extension de l'existant. La notion de proximité restant à définir... (Article 39 ELAN - L. 161-4 du code de l'urbanisme)

Dérogation à la constructibilité de certains secteurs

Carte communale : Dans les secteurs non constructibles, par exception, certaines constructions ou installations peuvent être admises. Les conditions permettant cette dérogation ont évolué concernant les activités agricoles. L'activité agricole est étendue "à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production". De même, la dérogation est ouverte au "stockage et à l'entretien du matériel des coopératives d'utilisation de matériel agricole". Attention ! même si elles sont admises, ces constructions et installations sont soumises à l'avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF). Elles ne peuvent être autorisées dans les zones naturelles. (Article 39 ELAN - L. 161-4 du code de l'urbanisme)

PLU : Dans les zones agricoles ou forestières, le règlement peut autoriser les constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production, dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages. L'autorisation d'urbanisme est soumise pour avis à la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers. (Article 41 ELAN - L. 151-11 du code de l'urbanisme)

RNU : Il est possible d'admettre en dehors des parties actuellement urbanisées (PAU) de la commune, les constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production et dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées. Ces constructions et installations ne peuvent pas être autorisées dans les zones naturelles, ni porter atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages. L'autorisation d'urbanisme est soumise pour avis à la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers. (Article 41 ELAN - L. 111-4 du code de l'urbanisme)

Débat sur le PADD : Un débat au sein des conseils municipaux sur les orientations du PADD doit avoir lieu au plus tard deux mois avant l'examen d'un projet de PLU lorsqu'il est porté par un EPCI. Afin d'écarter les risques de blocages, une disposition prévoit désormais que, dans tous les cas, ce débat est réputé tenu s'il n'a pas eu lieu au plus tard deux mois avant l'examen du projet de plan local d'urbanisme. (Article 35 ELAN - L. 153-12 du code de l'urbanisme)

PLU et STECAL : Les critères permettant la qualification de Secteur de Taille et de Capacité d'Accueil Limité (STECAL) sont listés de manière non-exhaustive. Il s'agit par exemple des caractéristiques du territoire, du type d'urbanisation du secteur, de la distance entre les constructions ou la desserte par les réseaux ou par les équipements collectifs. (Article 40 ELAN - L. 151-13 du code de l'urbanisme)

Remise en vigueur des POS : En cas d'annulation ou de déclaration d'illégalité du document d'urbanisme, le POS antérieur est remis en vigueur pour une durée maximale de 24 mois à compter de l'annulation ou de la déclaration d'illégalité. Attention, le POS remis en vigueur ne peut pas faire l'objet d'évolution. (Article 34 ELAN - L. 174-6 du code de l'urbanisme)

Patrimoine

Périmètre des monuments historiques : Le périmètre délimité des abords (PDA) peut être réalisé à l'initiative de la collectivité compétente en matière de document d'urbanisme. (Article 56 ELAN - L. 621-31 du code du patrimoine)

ABF et péril : Désormais, les opérations relatives aux immeubles insalubres et périls avec démolition et interdiction définitive d'habiter sont soumises à avis simple de l'architecte des bâtiments de France (précédemment il s'agissait d'un accord ou avis conforme). En cas de silence, l'avis est réputé favorable. Pour rappel, l'avis simple ne s'impose pas à la collectivité. (Article 56 ELAN - L. 632-2 et L. 632-2-1 du code du patrimoine)

ABF et antennes : L'accord (avis conforme) de l'ABF est remplacé par un avis simple pour les autorisations relatives à l'implantation des antennes-relais de radiotéléphonie mobile ou de diffusion du très haut débit par voie hertzienne en secteur protégé. En cas de silence, l'avis est réputé favorable. (Article 56 ELAN - L. 632-2-1 du code du patrimoine)

Transfert d'office de voiries privées ouvertes au public : La procédure existante pour le transfert d'office des voies privées des ensembles d'habitation est rendue possible aux voiries privées des zones d'activités ou commerciales. (Article 26 ELAN - L. 318-3 du code de l'urbanisme)

Lotissements

Projet architectural, paysager et environnemental : Les paysagistes concepteurs sont désormais compétents pour l'élaboration du PAPE des lotissements supérieurs à 2500 m². Un lotisseur peut donc faire appel à un architecte ou un paysagiste concepteur pour l'élaboration du PAPE. (Article 2 ELAN - L. 441-4 code de l'urbanisme)

Cahier des charges : La loi ELAN supprime le dispositif mis en place par la loi ALUR concernant la caducité programmée au 24/03/2019 des cahiers des charges de lotissements n'ayant pas fait l'objet de publication aux hypothèques. (Article 47 ELAN - L. 442-9 du code de l'urbanisme)

Modification : La modification de l'affectation des parties communes des lotissements peut s'opérer par demande formulée à l'autorité compétente par la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie. (Article 48 ELAN - L. 442-10 du code de l'urbanisme)

Règles applicables au permis de construire : Lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager ou d'une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d'aménager ou de non-opposition à déclaration, et ce pendant cinq ans à compter de l'achèvement des travaux. (Article 49 ELAN - L. 442-14 du code de l'urbanisme)

Délai de rétractation : Le délai de rétractation passe de 7 à 10 jours pour le signataire d'une promesse de vente d'un lot avec un lotisseur en vue de l'acquisition d'une parcelle. (Article 79 ELAN- L. 442-8 du code de l'urbanisme)

Maintien des règles du permis d'aménager : En cas d'annulation d'un SCoT, PLU ou d'une carte communale, il est fait application du maintien des règles au vu desquelles le permis d'aménager a été accordé, dès lors que les motifs d'annulation du document d'urbanisme n'ont pas de lien direct avec les règles d'urbanisme de la zone du permis d'aménager concerné. (Article 80 ELAN - L. 442-14 du code de l'urbanisme - entrée en vigueur 01/01/2019)

Contentieux de l'urbanisme

Droit de visite : Pour la constatation des infractions pénales, le droit de visite et de communication des constructions s'applique pendant 6 ans après l'achèvement des travaux (3 ans auparavant). Les conditions d'exercice du droit de visite sont encadrées (horaires, accord du particulier, sanction en cas d'opposition à visite…). Les visites prévues dans le cadre d'un récolement sont réalisées dans les mêmes conditions. (Article 77 ELAN - L. 461-1 et suivants, L. 462-2 du code de l'urbanisme, L. 151-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation)

Opérations d'aménagement

Projet Partenarial d'Aménagement (PPA) et Grande Opération d'Urbanisme (GOU) : La loi Elan crée les dispositifs du PPA et de la GOU afin de faciliter la réalisation d'opérations d'aménagement complexes. Le PPA est un contrat conclu entre l'Etat et un EPCI. Compte tenu de l'importance du projet, celui-ci peut faire l'objet d'une GOU. L'instauration d'une GOU permet de mobiliser différents acteurs autour d'un projet global et de bénéficier d'un régime particulier concernant certaines règles d'urbanisme. (Articles 1 et 4 ELAN - L. 312-1 et suivants du code de l'urbanisme)

Association des Maires et Présidents d'intercommunalités de la Marne
13 rue Carnot - BP 50135
51008 Châlons-en-Champagne CEDEX
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